Planifiez-vous acheter une maison, un duplex, un triplex un quadruplex ou même un condo? Voici l’un des premiers éléments à considérer avant de commencer vos recherches : la mise de fonds ou communément appelée le « cash down » .
Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat de votre nouvelle maison, vous devrez prévoir une mise de fonds, soit un certain pourcentage de sa valeur. En effet, votre prêteur ne couvrira pas l’entièreté du prix d’achat avec votre prêt hypothécaire, ce qui signifie que vous devrez investir une partie de vos propres économies dans la transaction.
Qu’est-ce que la mise de fonds ?
La mise de fonds représente un pourcentage du prix d’achat de la propriété que vous devez payer directement avec votre argent. Ce pourcentage influence directement le montant de votre prêt : plus le pourcentage est élevé, moins le prêt hypothécaire que vous devrez contracter le sera. Le montant de la mise de fonds a un impact direct sur vos versements pour rembourser le capital et les intérêts auprès de votre institution financière.
Avant de commencer vos recherches, il est recommandé d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Cette démarche vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter et de démontrer aux vendeurs votre sérieux.
Combien d’argent de côté pour une maison ?
Pour vous aider à calculer votre mise de fonds, voici quelques notions de base. Une mise de fonds est généralement exprimée en pourcentage du coût total de l’achat d’une propriété et il existe des règles concernant la mise de fonds minimum.
Pourcentage de mise de fond pour une maison : assurance prêt ou non?
Les mises de fonds varient selon le type de prêt hypothécaire contracté et se situent généralement entre 5 % et 20 % du prix d’achat. Un prêt conventionnel nécessite une mise de fonds d’au moins 20 %, tandis qu’un prêt assuré par la SCHL ou Sagen peut aller de 5 % à 20 %. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui entraînera le paiement d’une prime. Cette prime, ajoutée à votre prêt, peut avoir une incidence sur votre taux d’intérêt et le coût total de votre financement. De plus, en cas de défaut de paiement, l’assureur protège le prêteur contre les pertes potentielles. Il est important de noter que, selon le montant de votre mise de fonds, certaines institutions financières peuvent offrir le même taux d’intérêt, que votre mise de fonds soit de 5 % ou de 10 %.
Exemple de calcul de la mise de fonds
Si vous désirez acheter une maison de 300 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 10 %, vous devrez effectuer un versement initial de 30 000 $ (300 000 $ X 0,1 = 30 000 $).
Voici un tableau pour vous aider à visualiser le montant du prêt hypothécaire selon le pourcentage de la mise de fonds.
| Mise de fonds | Prêt hypothécaire | ||
| Prix d’achat de la maison | 300 000 $ | 5 % = 15 000 $ | 285 000 $ |
| 10 % = 30 000 $ | 270 000 $ | ||
| 20 % = 60 000 $ | 240 000 $ | ||
Montant minimum de mise de fonds : exemple
Le montant de la mise de fonds est déterminé par le coût d’acquisition de la propriété. Certaines règles de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada encadrent le calcul du pourcentage de la mise de fonds exigée.
Voici un tableau pour calculer le montant minimum de la mise de fonds selon les trois grandes catégories de prix d’achat d’une propriété.
| Prix d’achat de la maison | Montant minimum de la mise de fonds |
| 500 000 $ (ou moins) | 5 % du prix d’achat |
| 500 000 $ à 1 500 000 $ | 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat 10 % du reste du prix d’achat qui dépasse la première tranche de 500 000 $ |
| 1 500 000 $ (ou plus) | 20 % du prix d’achat |
Aussi, le montant de la mise de fonds minimum exigée peut varier selon le cas. Par exemple, si vous êtes travailleur autonome ou si vous présentez un mauvais dossier de crédit, il se peut que le montant minimal requis soit plus élevé. À ce moment-là, prenez le temps d’évaluer s’il vaut mieux devenir propriétaire ou rester locataire selon votre situation.
Options pour constituer votre mise de fonds
L’acquisition d’une propriété représente un engagement financier important. Il se peut que vous n’ayez pas le montant de la mise de fonds nécessaire en main pour procéder à l’achat d’une maison. Comment pouvez-vous constituer votre mise de fonds ?
Il existe différents moyens d’épargner ou de rassembler l’argent nécessaire dans le but d’acheter une maison. Par exemple, vous pouvez ouvrir un compte spécialement dédié à ce projet et mettre de côté des fonds sur chaque paie ou en programmer des versements automatiques. Il existe également d’autres stratégies :
- des placements ;
- des subventions ;
- un prêt ;
- l’aide d’un proche (don) ;
- la location de la propriété avec une option d’achat ;
- le régime d’accession à la propriété.
Le régime d’accession à la propriété (RAP) pour la mise de fonds (REER)
Pour être en mesure d’avoir une mise de fonds pour faire l’achat de votre résidence principale, vous pourriez « RAPER », c’est-à-dire, bénéficiez du régime d’accession à la propriété (RAP).
Ce programme gouvernemental vous permet d’utiliser une partie ou la totalité de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) en vue de l’acquisition ou de la construction d’une maison. L’avantage avec ce programme, c’est que vous pourriez retirer jusqu’à 35 000 $ sans payer d’impôt. Puis, vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant emprunté, sans intérêt.
Pour tout savoir sur le RAP, son fonctionnement et les conditions d’admissibilité, consultez notre article complet sur le régime d’accession à la propriété.
CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)
Le CELIAPP est un excellent levier financier pour les acheteurs souhaitant acquérir leur première maison ou un immeuble. Ce programme permet d’épargner en vue d’un achat immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits, lorsqu’ils servent à l’achat d’une propriété, sont entièrement exempts d’imposition. Cela allège donc l’impact financier de l’acquisition sur votre budget. L’objectif est de faciliter la constitution d’une mise de fonds sur une période déterminée et d’optimiser votre capacité d’achat grâce à un outil d’épargne flexible et avantageux.
En plus du RAP et du CELIAPP, d’autres incitations, comme des subventions provinciales ou municipales, peuvent aider à constituer votre mise de fonds.
Coût supplémentaires à prévoir lors de l’achat d’une maison
Au-delà de la mise de fonds, plusieurs autres coûts doivent être pris en compte afin d’éviter toute surprise financière. Voici un aperçu des frais à anticiper :
1. Frais de notaire
Les frais de notaire, essentiels pour la clôture de la transaction, peuvent varier entre 1 000 $ et 2 500 $ selon la complexité du dossier. Il est important d’anticiper ce besoin dans votre budget, car ces frais couvrent la rédaction des documents légaux ainsi que les vérifications requises pour assurer la validité et la conformité de la transaction.
2. Certificat de localisation
Le certificat de localisation, document essentiel attestant des dimensions du terrain et de la conformité de la propriété aux règlements municipaux, représente également un coût à prévoir. Si un nouveau certificat est requis, son montant peut varier entre 800 $ et 1 500 $, selon le professionnel engagé.
3. Droit de mutation
Communément appelé la taxe de bienvenue, le droit de mutation immobilière, est un montant imposé par la municipalité lors de l’acquisition d’une propriété. Son coût dépend de la valeur de la propriété et du barème fixé par chaque ville, pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars.
4. Assurance habitation et assurance prêt hypothécaire
L’assurance habitation est obligatoire pour protéger votre investissement en cas de sinistre. Son coût varie en fonction de la valeur de la propriété, des protections choisies et de votre dossier d’assuré. De plus, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaire, un montant additionnel qui peut représenter un pourcentage significatif du coût total de l’acquisition.
Anticiper ces frais vous permettra d’établir un budget réaliste et d’éviter toute pression financière inattendue lors de votre achat immobilier. Une réponse rapide de votre institution financière concernant l’approbation de votre prêt peut faciliter le processus d’achat et éviter des retards coûteux.
En conclusion : la mise de fonds
Maintenant, vous savez que la mise de fonds est un montant important à prévoir lorsque vous planifiez faire l’achat d’une maison à l’aide d’un prêt hypothécaire.
En résumé, pour calculer le montant minimum de la mise de fonds que vous devez débourser, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs. En effet, pour déterminer si vous devez débourser 5 %, 10 % ou 20 % du prix de vente, vous devez considérer trois éléments :
- le prix d’achat de la maison (selon les trois catégories) ;
- le type de prêt que vous contractez (conventionnel ou assuré) ;
- l’état de votre situation financière (revenus/type d’emploi) et de votre dossier de crédit.
Finalement, pour être en mesure de constituer votre mise de fonds, nous vous conseillons de prendre certaines mesures à l’avance comme d’ouvrir un compte dédié à cette fin ou de vous informer sur votre admissibilité au RAP. Ainsi, vous aurez suffisamment d’économies lorsque votre courtier immobilier vous aidera à trouver la maison de vos rêves.
Parlez avec un de nos courtiers immobiliers, il pourra vous conseiller.
